??秋季例会上喊出“活下去”的龙头房企万科,成了地产界的网红,其一举一动都牵动着业界的神经。而地产同行华夏幸福日前的一纸公告再度将万科推向前台。

  从国庆前万科厦门楼盘降价促销以求回笼资金,到万科拟29亿元增资深高速;从国庆后北京万科斥资32.34亿元与华夏幸福合作开发部份环京项目,到万科三季度拿地权益价款超过500亿元,高呼“活下去”的万科却开启了买买买模式,这究竟打的啥算盘?

  万科近期大动作频频
  华夏幸福10日公告称,公司全资子公司拟就部分项目与北京万科企业有限公司及其全资的北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》。目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。万科拟通过收购目标公司部分股权的方式,与公司合作开发目标地块,暂定交易价款约为32.34亿元。

  北京万科表示,北京万科拟与华夏幸福合作开发涿州等四地项目,主要是持续看好环首都经济圈未来的发展。

  时间拉回到国庆前,9月29日,万科2018秋季例会现场照片中的红底白字标语“活下去”在网上刷屏。与此同时,一条关于万科厦门楼盘推出107套特价别墅的消息在网上迅速传开。

  同日,深高速发布公告称,公司拟为深圳市深国际联合置地有限公司(主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营)引入万科作为战略投资者,万科以29亿元增资联合置地,并获得后者30%的权益。

  一边说“活下去”,一边开始出手收购,这画面是不是有点不协调?

  拿地是为了“持久活”
  听其言还要观其行。其实今年以来万科一直恪守谨慎风格。

  根据万科公告披露,今年7、8、9三个月,万科新增67个项目(不含物流地产项目),需支付的权益价款为538.8亿元。今年一季度、二季度万科新增项目需支付的权益价款分别为234.45亿元和477.32亿元。

  考虑到每年各城市需要先制定供地计划然后再按计划推地的因素,可以说万科今年以来拿地节奏还是比较平稳的。另外,从同比的角度看,万科2017年第三季度新增67个项目(不含物流地产项目),需支付的权益价款为745.21亿元。

  换言之,万科在2018年第三季度拿地的权益价款其实同比还下降了27.70%。

  一位接近万科的人士认为,虽然万科说要“活下去”,但其实从未说过要放弃地产开发,地产也还是其核心业务,所以企业正常的经营发展需求肯定还是要维持。无论是华夏幸福的收购、还是三季度的拿地,都是为了保证未来几年能够有稳定的发展。

  强调回款是保证今年的业绩和现金流,拿地是保证未来的发展需求,并不矛盾。

  “即使账上的现金不用来拿地,也不能算作今年的营收。只有拿地做项目然后销售出去,才能算业绩。如果不拿地,企业未来发展就无法持续。”

  土储规模决定成长空间
  对于资金密集型的房地产行业而言,资金和土地显然是永远绕不开的两大关键要素。有钱才能保证企业各项业务顺利开展,有地才能开发项目销售回笼资金,做好高周转的同时让企业“活下去”。

  今年以来房企融资变得越来越难,融资成本也高。因而绝大部分房企拿地变得更趋谨慎,导致市场出现不少土地流拍的情况。有统计显示,今年1-8月,全国300城共流拍了890宗地块。那么,当前房企土地储备的现状又是如何呢?

  


  根据克而瑞10月9日最新公布的数据,2018年上半年有7家房企的总土储货值超过1万亿元。碧桂园、恒大、融创的总土储货值更是超过2万亿元。与去年相比,碧桂园成功超越恒大登顶,一方面得益于全面覆盖战略,另一方面与恒大自身放缓投资节奏有关。

  另外,泰禾集团、世茂房地产的总土储排名显著高于销售排名,土储上积累的优势,会成为其后续业绩增长的有力武器。

  总体而言,在当前市况下,适当的土储是房企后续规模冲刺的重要保障,总土储规模较大的房企后续企业规模的成长空间仍然很大。

  最好的并购时机是明年上半年?
  有房企高管表示,虽然目前房企存在一定压力,但只要不买地,靠现金流过过日子还是可以的。真正买地最好的时候可能在明年上半年,或者说市场销售最困难的时候应该就是买地最好的时候。

  某上市房企副总裁表示,对房企来说,现在是一个比较好的收购时点,但更好的时机可能会在明年春节前出现。理由很简单,通常房企需要在春节前把大笔的工程基建款项支付出去,因此春节前往往是房企资金压力最大的时段,许多房企会在四季度尤其是12月份进行销售冲刺,一方面是为了保障全年业绩顺利实现,另一方面也是希望在年底前储备一些资金用以必要的支付。

  也许我们应该将目光看远一点,才能看清大势。

  古诗云:沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春。今日听君歌一曲,暂凭杯酒长精神。